[스크랩] 불황 이기는 부동산 절세 전략 5가지

불황 이기는 부동산 절세 전략 5가지   2주택 이상이면 연내 한 채 팔아야 유리 국내 부동산시장이 침체를 거듭하고 있다. 이런 상황이 지속되면 아무래도 투자수익률은 낮아질 수밖에 없다. 이럴 때일수록 한 푼이라도 아낄 수 있는 세테크가 더욱 절실해진다. 불황기에 필요한 투자 사례별 세테크 전략을 살펴봤다. 전략 1 주택 소유자는 장기보유, 특별공제 효과를 누려라 부동산경기 침체가 이어지면서 절세전략에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. ▶ 부산에 거주하고 있는 송영광 씨(62). 부산과 서울에 각각 주택 한 채씩을 보유하고 있지만 긴급자금이 필요해 서울에 있는 주택을 양도하고자 한다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까. 서울과 부산 주택은 모두 10년 이상 보유했으며 서울 주택은 거주요건을 충족하지 않았다. 따라서 서울 주택에 대해서는 1주택 상태에서 처분해도 비과세를 받을 수 없다. 서울 주택의 시세는 10억원, 취득가액은 5억원이다. 부산 주택은 시세 3억원(기준시가 2억원), 취득가액 2억원이다. ▷1세대 2주택은 처분 순서에 따라 세금이 달라지는 경우가 많다. 대표적으로 상속주택과 일반주택이 있는 상황에서는 일반주택을 먼저 팔아야 비과세를 받을 수 있다. 상속주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없다. 세법규정이 그렇게 돼 있기 때문이다. 모든 주택이 비과세 요건을 충족하지 않는다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 것이 좋다. 양도차익이 큰 것을 팔면 비과세가 박탈되거나 장기보유특별공제혜택이 축소돼 세금이 늘어나기 때문이다. 송 씨의 사례를 통해 이 부분을 확인해보자. 송 씨가 부산 주택을 먼저 판 후 서울 주택을 판다고 하자. 부산 주택의 양도차익 1억원에 대해 30%의 장기보유특별공제율과 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준이 6750만원이 된다. 여기에 6~35%의 세율을 적용하면 1098만원의 양도소득세가 나온다. 6750만원에 24%의 세율을 곱한 후 누진공제 522만원을 차감해서 그렇다. 그런 후 서울 주택을 처분하면 양도차익 5억원에 80%의 장기보유특별공제율과 기본공제 250만원을 적용받아 과세표준이 9750만원이 된다. 이에 6~35%의 세율을 적용하면 1922만원이 나온다. 따라서 부산과 서울 주택의 양도소득세를 합하면 3020만원이 된다. 서울 주택을 먼저 파는 경우는 어떨까. 당연히 1세대 2주택 상태에서 양도되므로 서울 주택에 대해서는 과세가 될 것이다. 물론 부산 주택은 3년 이상 보유했으므로 비과세를 받을 수 있다. 그렇다면 서울 주택에 대한 세금은 얼마일까. 일단 양도차익 5억원이 발생했고 여기에서 장기보유특별공제율 30%와 기본공제 250만원을 반영하면 과세표준은 3억4975만원이 된다. 공제율이 30%인 까닭은 1세대 1주택이 아니기 때문이다. 앞의 80%에 비해 50%포인트가 감소한다. 이렇게 나온 과세표준에 6~35% 세율을 적용하면 1억672만원 정도의 양도소득세가 나온다. 앞과 비교하면 7600만원 정도 차이가 난다. 결국 1세대 2주택자들은 장기보유특별공제제도를 잘 활용하기만 해도 세금을 줄일 수 있다. 미리 유리한 조건을 만들어 두면 절세효과를 크게 높일 수 있다. 이 공제는 주로 3년 이상 보유한 부동산 중 중과세 대상이 아닌 주택과 토지 그리고 상가 등에 적용된다. 3년 보유하면 10%, 10년 보유하면 30%(10~30%)이며, 1세대 1주택자(일시적 2주택 비과세 특례 포함)는 24~80% 사이에서 공제받을 수 있다. 전략 2 다주택자는 중과세 세율부터 따져라 ▶ 경기도 성남시에 거주하고 있는 김숙자 씨(55). 지방에 소재한 비사업용 토지·임야를 보유하고 있다. 그런데 최근 이 토지를 매수하겠다는 문의가 있어 고민이다. 연말까지 한시적으로 중과세 세율 적용이 유예된 틈을 타 팔고 싶은 마음도 있다. 한편으로는 중과세제도가 폐지되거나 또는 적용유예기한이 늘어나지 않을까 하는 기대감에 망설여지기도 한다. 어떻게 해야 할까? ▷ 다주택자와 비사업용 토지 소유자들의 고민을 단적으로 보여주는 사례다. 중과세 세율이 내년에 부활할 가능성이 높기 때문이다. 그렇다면 김 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까. 만일 앞의 임야에 대한 양도차익이 5억원으로 예상된다고 하자. 이런 상황에서 올해 임야를 처분할 경우와 내년에 처분할 경우를 비교하면 (표 1)과 같은 세금 변화가 예상된다. 장기보유특별공제는 적용되지 않으므로 이 를 반영하지 않는다. 그리고 기본공제 250만원도 없다고 하자. (표 1)을 보면 중과세 세율이 적용되느냐 안 되느냐에 따라 세금 차이가 1억4000만원 정도 난다. 김 씨 입장에서는 이 금액을 무시하지 못할 가능성이 높다. 그렇다면 김 씨는 어떤 전략을 수립해야 할까. 결론적으로 말하면 중과세 물건인 토지를 갖고 있다면 올해 처분할 것인지 아니면 계속 보유할 것인지를 결정해야 한다. 다만 이때는 세율의 변화 여부가 상당히 중요한 변수가 된다. 만일 김 씨가 바라는 대로 중과세제도가 폐지되거나 적용유예기한이 연장되면 당장 올해 양도하지 않아도 된다. 하지만 내년에 중과세 세율이 부활한다면 올해 처분하는 것이 세금을 아끼는 지름길이다. 한편, 주택은 상황에 따라 다양한 전략을 수립할 수 있다. (표 2)를 보자. 종전부터 2주택을 보유하면서 중과세에 걸렸다면 한 채를 올해 양도하는 것도 나쁘지 않다. 중과세 세율이 일반세율로 적용되기 때문이다. 다만, 앞에서 봤듯이 토지처럼 중과세 세율이 폐지되거나 적용유예기한이 늘어나면 굳이 올해 양도하지 않아도 된다. 주택의 경우도 세법 개정 여부가 상당히 중요한 변수인 셈이다. 만약 1주택(A주택)을 보유하고 있다가 올해 중에 새 주택(B주택)을 취득하는 경우에는 B주택을 취득한 날로부터 2년 내에 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. B주택을 먼저 양도한다면 비과세는 받을 수 없지만 영구적으로 중과세 세율에서 제외되는 특례를 받을 수 있다. 전략 3 확 바뀐 양도소득세 신고방법을 이해하라 ▶ 홍길동 씨는 최근 부동산을 양도했다. 잔금청산일은 5월 23일이다. 언제까지 신고해야 하며 만일 예정신고를 하면 10% 세액공제를 받을 수 있는가? ▷ 지난해까지만 해도 부동산을 양도해 신고하는 경우에는 예정신고와 확정신고 중 하나를 선택할 수 있었다. 여기서 예정신고란 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고하는 것을, 확정신고란 양도일이 속하는 해의 다음 해 5월 중에 하는 신고를 말한다. 그런데 올해부터는 예정신고가 의무화됐다. 따라서 사례의 경우 잔금청산일이 5월 23일이므로 5월 31일로부터 2개월 내인 7월 31일까지 의무적으로 예정신고와 납부를 동시에 이행해야 한다. 이를 이행하지 않으면 무신고가산세를 부과한다. 이 가산세는 원칙적으로 20%이나 올해에만 특별히 50%를 경감해 10%를 부과한다. 그리고 납부기한이 경과된 후에 납부하면 앞의 가산세 외에 납부불성실 가산세를 일일 1만분의 3만큼 부과한다. 최근 달라진 내용이므로 특별히 관심을 둘 필요가 있다. 참고로 종전에는 예정신고를 하면 산출세액의 10%를 세액공제했으나 세법개정으로 이 제도가 폐지됐다. 다만, 올해에만 한시적으로 보유기간이 2년 이상 된 부동산 중 과세표준 4600만원 이하분에 대해 5%의 세액공제를 적용한다(공제한도는 29만1000원에 불과함). 납세자 입장에서 보면 의무만 강조되고 혜택은 줄어들어 납세부담이 늘어났음을 알 수 있다. 한편 1년 동안 2회 이상 양도하는 경우로서 6~35% 의 세율적용분이 2회 이상이라면, 다음해 5월 중에 양도차익을 합산해 세금을 정산해야 한다. 이렇게 되면 세금이 늘어나는 경우가 일반적이다. 다만, 50% 같은 단일세율만 있는 경우에는 합산할 필요가 없다. 합산하나 하지 않으나 세금이 달라지지 않기 때문이다. 만일 양도차손과 양도차익이 함께 있다면 양도차손을 차익에서 상계처리할 수 있다. 예를 들어 양도차익 1억원과 양도차손 1억원이 난 거래가 있었다면 이익이 0원이므로 전체적으로 세금을 납부하지 않아도 된다. 전략 4 재건축·재개발 투자할 때도 비과세 여부 살펴라 ▶ 서울 강남구에 거주하고 있는 박수철 씨(45)는 재건축이 예정된 아파트에 살고 있다. 재건축이 본격화되면 전세를 구해 거주할 것인가 아니면 주택을 사서 거주할 것인가를 고민하고 있다. 만일 주택을 사서 거주한 후 재건축 주택 완공으로 2주택자가 되면 세금관계는 어떻게 될까? ▷ 재건축이나 재개발과 관련해 발생한 세금문제는 주택이나 입주권 수에 따라 달라진다. 대체적으로 1주택을 보유하고 있거나 1입주권을 보유한 경우에는 규제할 이유가 없으므로 비과세 요건을 갖추면 대부분 비과세를 받을 수 있다. 하지만 박 씨처럼 재건축이나 재개발 과정에서 주택과 입주권이 동시에 발생한다면 세금관계가 다소 복잡할 수 있다. 다만, 박 씨처럼 실수요자 관점에서 부득이한 상황에 놓였을 땐 세법이 거주를 지원하는 관점에서 세제지원을 한다. 구체적으로 보면 박 씨가 사업시행인가가 난 후에 취득한 주택에서 1년 이상 거주한 뒤 재건축 주택 완공일로부터 2년 내에 그 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 물론 이런 조건 외에도 새 주택 완공일로부터 2년 내에 완공주택으로 전세대원이 입주해야 하고, 그 주택에서 1년 이상을 거주해야 하는 조건도 충족해야 한다. 만일 이 조건 중 일부라도 충족되지 않으면 비과세를 받을 수 없다. 한편 주택청약제도로 생성된 분양권은 보유 중 양도하면 무조건 양도소득세를 내야 한다. 그리고 잔금을 청산하면 취득세와 등록세를 내야 한다. 분양의 경우 잔금청산을 하면 주택을 취득한 것으로 보기 때문이다. 따라서 잔금을 청산한 후 바로 주택을 양도하면 주택으로서의 보유기간이 짧아 높은 양도소득세 세율이 적용될 수 있다. 이 점을 고려해 잔금청산 여부를 결정하는 것이 좋다. 마이너스 프리미엄이 발생했다면 제대로 신고해둬야 세금을 물지 않는다. 그리고 같은 해에 신고한 마이너스 프리미엄이 있다면 다른 부동산의 양도차익에서 차감시킬 수 있다. 알아두면 유용한 절세 포인트다. 전략 5 상속·증여할 때는 합산과세를 피하라 ▶ 경기도 과천시에 거주하는 신영수 씨(65)는 상당한 재산을 보유하고 있다. 그런데 요즘 은근히 상속세 문제로 고민이 많다. 그래서 재산 중 일부를 배우자나 자녀에게 증여하고 싶은데 10년 합산과세 등의 문제로 고민이 많다. 어떻게 해야 할까? ▷ 일반적으로 부부의 상속재산가액이 10억원에 미달하면 상속세는 없다. 상속공제액이 10억원(배우자 부존 시는 5억원)이나 되기 때문이다. 물론 이 금액을 다소 초과하더라도 재산 규모를 점점 줄여가면 상속세가 나오지 않는다. 그런데 재산가액이 위 금액을 훨씬 초과해 사전에 증여한다면 10년 합산과세에 유의해야 한다. 이 제도는 상속개시일로부터 10년(비상속인은 5년) 이내에 증여한 금액을 상속재산에 합산하는 것을 말한다. 상속재산 규모를 줄여 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해서다. 따라서 이런 합산과세를 피하기 위해서는 가급적 빨리 증여를 실행하는 것이 좋다. 10년을 벗어나면 합산과세에서 제외되기 때문이다. 하지만 저평가된 자산은 10년 이내에 증여하더라도 불이익이 크지 않을 수 있다. 합산되더라도 증여 당시의 증여재산가액이 합산되기 때문이다. 예를 들어 5년 전 1억원에 증여한 부동산이 합산과세 시에 5억원으로 올랐더라도 상속재산에 합산되는 가액은 5억원이 아니라 1억원이 된다. 이렇게 본다면 상가나 임야, 단독주택 등처럼 기준시가로 신고가 가능한 부동산은 합산과세가 되더라도 가격 상승에 의한 상속세 증가분을 상쇄시키는 이점이 있다. 따라서 이런 자산은 미리 증여하더라도 유리한 결과가 나오는 경우가 많다. 참고로 배우자가 증여받으면 6억원, 성년자녀가 증여받으면 3000만원까지 증여세가 없다. 한편 상속이 임박한 경우에는 재산의 인출이나 처분 등에 주의해야 한다. 상속세 조사 때 이 부분이 상당히 문제 되기 때문이다. 예를 들어 상속 개시일 전 1년(2년) 내에 2억원(5억원) 이상의 금액을 인출하거나 처분하는 등의 행위가 있다면 그 자금을 어디에 사용했는지를 상속인들이 소명해야 한다. 그런데 만일 이 부분이 미흡하면 일정한 금액을 상속재산가액에 더해 세금을 부과한다. 따라서 상속 전에는 가급적 위의 범위를 벗어나지 않도록 재산을 관리하고 인출을 하더라도 병원비 등 객관적인 증빙을 구비하는 것이 좋다. [신방수 세무법인 정상 세무사 shintaxpia@hanmail.net] 토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

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